最近有朋友问我，成都房子全面限购了，乐山、攀枝花这些地方的房子都在涨，我可不可以考虑投资这些城市的房子呢？

首先要回答的一个问题是，如果是用来投资的房子，你打算如何变现？是出租还是未来出售，会不会有人来接盘？有人接盘房价才会追涨。所以关键的点在于，未来有没有买家。恒大牛人任泽平说：房地产市场短期看金融、中期看土地、长期看人口。他说的人口也就类似这个意思。

那么未来人口主要会集中在什么地方呢？在特大城市以及大城市。

从英国和西欧的工业革命开始，大量人口向城市迁移，全球开启了为期两百多年的城市化运动。从至年，全球人口增长了6倍，但城市人口暴增60倍。

时至今日，城市化的脚步依然没有放慢。年，全球城市人口历史上首次超过农村人口；截至年，全球城市人口有40.27亿，而农村人口为34.15亿。

联合国预测，到年，城市人口将达到世界总人口的66%，农村人口将降至34%

在大城市有更多的就业机会和便利的生活条件，饿了可以叫外卖、不想开车可以随手滴滴叫车、不想打车还可以骑共享单车、喝高了可以找人代驾，常常有你喜欢的明星开演唱会，有话剧有漫展，有球赛有马拉松，尽可能满足你的物质文化娱乐需求。城市化由经济发展带动，让人口逐步向城市聚集；另一方面，城市人口增加造就了更多中产阶级，进一步刺激消费升级，有更多的大企业来大城市投资，城市建设更先进发达，提供更多的就业机会，有人口的地方就有流量，极大地推动了城市经济的发展。国家全面开放二胎政策，正是需要大量新生儿提高人口增长率，为城市经济和社会发展带来人口红利。未来的城市发展，得人口者得天下。最近的春季人才招聘季，各大城市抢人才的新闻可谓层出不穷，已经呈现白热化的趋势。业界称之为“吸血”。

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所以人口往特大城市和大城市集中是未来的必然趋势，大城市的人口抽水机作用也会越加明显。有更多发展机会的特大城市在逐步增长，但也有一些城市或地区在萎缩，也就是所谓的“失血”。比如东北很多矿业城市，随着矿产资源的枯竭，人们的收入降低、就业机会减少，有能力的年轻人自然就会用脚投票去到他们认为有更多机会的城市。还有就是农村，大部分留守的都是老年人和儿童，年轻人都外出务工了，有能力的就会选择在城市中留下来，不会再回去了。很多村庄房屋空置，村民越来越少，村小上课的学生也越来越少了，越来越呈现空心化。

随着城镇化进程的发展，越来越多的人进入大城市，他们需要在城市里安居置业，这部分人的买房需求就是刚需。只要有大比例的刚需存在，城市的房地产市场就会是健康的、且稳中有升的。为啥大城市每年修那么多房子，政府还限购，房价还是涨啊？有刚需啊，有需求就一定好卖。这是经济规律决定的，强者恒强。

所以如果要投资房产，首选肯定是大城市，在四川省就特指省会成都。那有朋友说，成都限购了，不能买了；或者说手上钱不够，买不起成都的房子怎么办？第一你可以等机会等政策放开，第二如果觉得摇号摇不中可以买二手的，第三还有别的城市可以选择。

现在特大城市基本已经进入高铁时代，好处就是在高铁线设站点的很多中小城市可以在1小时以内快捷、准时地到达特大城市，为实现同城一体化就业和居住提供了可能。日本比我们更早步入轨道交通通勤时代，以阪神都市圈为例，大阪——京都，大阪——奈良，大阪——神户，京都——奈良每两个城市之间都有JR线、快铁，并与地铁无缝换乘，几乎1个小时以内都可以到达工作的城市。

上海、北京等特大城市也早已经有很多人选择了住在郊区卫星城，在市中心工作，采用动车通勤的方式。不少在上海上班的人，由于买不起上海的房子，现在有很多人选择居住在昆山、花桥，在高铁上的时间只要20多分钟，以昆山为例，到上海最快的一班车只要18分钟。也许有人说来回的路费要49元，一个月要，一年要1万5，太贵了。可是如果确实要在上海上班，不愿意去别的地方就业的话，对比起上海动辄10万每平米的房价，昆山2万的房价可温柔多了，这点路费太小case。

沪宁城际铁路票价以及时刻表

在北京的上班族，不少人住在通州、房山、顺义、昌平、大兴等卫星城，也是采用地铁、高铁等综合出行的通勤方式，毕竟卫星城的房价便宜得多。

成都作为西部的国家中心城市、新一线城市、特大城市，未来同城一体化就业和居住的可能性极大。成都市规划了46条地铁线（见本号之前些的另一篇文章干货：投资成都地铁房买哪里好?数据+图文深度分析），这些地铁线路经过的区域，以及成绵乐城际铁路、成渝高铁、成灌高铁等城际铁路经停的城市，未来都会有一定的成都——卫星城候鸟式通勤购房需求。前提是成都城镇化进程进一步发展，成都城市版图进一步扩大，社会经济水平提高，购房者认为通勤费用与房价差相比几乎可以忽略时。在选择这样的卫星城置业时，要选择路上时间不能超过1个小时的，否则上班时间成本太高，失去意义。但这种投资属于长线投资，至少在短期内房价大涨的可能性较小，毕竟社会经济发展到实现成都——卫星城候鸟式通勤这一阶段还有待时日，投资者一定要有耐心。个人认为以下城市在1小时同城圈内（以高铁路程时间半小时内为佳），具备一定投资价值。

成都的二圈层区县都有一定投资价值：龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区，但是目前都限购了。

成绵乐城际沿线：新津、彭山、眉山、广汉、德阳、绵阳

成渝高铁沿线：简阳

成灌高铁沿线：都江堰

值得一提的是，邛崃、大邑、崇州、都江堰等成都市的第三圈层区县目前已经悄悄成为众多知名地产商开发度假及休闲别墅盘的重点区域了。（具体分析见本号之前写的一篇文章合景云上，大邑这个均价2万的楼盘到底怎么样？）

那么乐山、攀枝花是不是就没有投资价值了呢？非也。李嘉诚老师跟大家说过一句话：地段、地段、还是地段！这是针对某个城市具体选择哪个地段的时候的投资原则。但是在选择哪一个城市进行投资的时候，可以说有一点非常重要：人口、人口、还是人口！乐山和攀枝花这两个城市有个非常显著的特点：旅游业发达。乐山大佛闻名天下，攀枝花气候宜人、空气优良，是成都人冬季避寒的首选去处。这两个城市虽然离成都比较远，但凭借得天独厚的自然旅游资源，年乐山旅游接待游客万人次，实现旅游收入亿元；年攀枝花全市实现旅游总收入亿元，接待过夜游客万人次。每年有这么多的旅游人群，将会产生大量的消费和服务业机会，吸引众多的旅游相关从业者来到乐山或攀枝花安居乐业，这些从业者也是购房刚需人群，也会带动房地产业发展。所以，即使是远离成都的城市，也没有城际铁路流量，但是有特殊资源的区域，也依然有投资价值。

回到最开始的问题，如果考虑某个城市值不值得投资，一定要考虑到未来有没有人接盘，所以有人口吸引力的城市房子就供不应求，房价会追涨，这样的城市就是有房产投资价值的城市。特大城市、大城市周边卫星城（轨道交通半小时以内）、有特殊资源的城市（旅游城市），都是有潜力的区域。